Výnos je najviditeľnejším údajom realitného fondu, o jeho skutočnej kvalite však vypovedá len čiastočne. Pri nastavovaní stratégie INVESTIKA realitného fondu preto nezačíname otázkou, ako dosiahnuť najvyššie číslo za jeden rok. Zaujíma nás, či výsledok stojí na stabilnom nájomnom, bonitných nájomcoch, kvalitných budovách a rozumnom zadlžení a či ho dokážeme opakovať v rôznych fázach trhu. Jednotlivé ukazovatele preto vždy posudzujeme spoločne.
Realitné fondy sa na prvý pohľad vysvetľujú jednoducho. Za peniaze investorov nakupujeme budovy, prenajímame ich a nájomné spolu s prípadným rastom ich hodnoty premietame do výnosu fondu. Práve táto zdanlivá jednoduchosť zvádza k porovnávaniu podľa historickej výkonnosti. My sa však pri riadení stratégie pozeráme predovšetkým na to, čo výnos vytvorilo a aké riziko sme pri tom podstúpili.
Samotný výnos nám však nehovorí, aké stabilné sú príjmy, či sú nájomcovia schopní dlhodobo platiť ani ako sa portfólio zachová pri raste sadzieb alebo poklese dopytu. Popri výslednom percente preto sledujeme kvalitu budov a lokalít, bonitu nájomcov, štruktúru financovania aj budúce investičné náklady.
Cieľom nie je maximalizovať krátkodobý výnos za každú cenu, ale vytvárať portfólio, ktoré dokáže dlhodobo fungovať aj v horšej fáze cyklu a predovšetkým ako stabilná súčasť klientskych portfólií.
Dôležité je vedieť, odkiaľ výnos pochádza
Výnos realitného fondu vzniká predovšetkým z dvoch zdrojov. Prvým je čisté nájomné po odpočítaní prevádzkových nákladov, druhým zmena ocenenia vlastnených budov. Obe zložky sú legitímne, pri riadení stratégie ich však nevnímame rovnako. Príjem z nájomného je spravidla predvídateľnejší, zatiaľ čo precenenie viac závisí od sadzieb, situácie na trhu a predpokladov znalcov.
Pri riadení portfólia sledujeme, či rast hodnoty vychádza z vyššieho nájomného, dokončenej rekonštrukcie alebo obsadenia predtým prázdnych priestorov. Takéto zmeny majú inú kvalitu než precenenie založené prevažne na lepšej nálade na trhu. Rovnaký mechanizmus sa totiž môže pri raste sadzieb alebo poklese dopytu rýchlo obrátiť. Stabilný príjem z nájomného preto považujeme za základ výkonnosti, nie za jediný zdroj výnosu. Aj preto je stratégia výrazne orientovaná na dôkladný výber bonitných a kvalitných nájomcov, často z radov nadnárodných spoločností.
Keď ako investor hodnotíme dosiahnutý výnos, neporovnávame iba jedno percento favorita s konkurenciou. Zisťujeme, akú časť výsledku vytvorila prevádzka nehnuteľností, koľko prinieslo precenenie a akú úlohu zohralo zadlženie. Výsledok založený prevažne na stabilnom nájomnom môže mať pre nás vyššiu kvalitu než jednorazovo vyšší výnos, za ktorým stojí zmena ocenenia.
Stratégiu posudzujeme v dlhšom horizonte než počas jedného vydareného roka. Sledujeme, ako portfólio funguje v rôznych fázach ekonomického a úrokového cyklu, pretože až náročnejšie obdobie preverí jeho skutočnú odolnosť. Do rozhodovania preto zahŕňame kvalitu nehnuteľností a nájomcov, zadlženie aj diverzifikáciu medzi krajiny, mestá a realitné segmenty.
Budova triedy A nie je automaticky investíciou triedy A
Modernú budovu triedy A, ktorú v rámci našej stratégie pri akvizíciách preferujeme, nepovažujeme automaticky za kvalitnú investíciu. Takéto nehnuteľnosti zvyčajne ponúkajú dobré technické vybavenie, dostupnosť, atraktívne spoločné priestory a nižšie prevádzkové náklady. Rozhodujúca pre nás však nie je samotná nálepka, ale cena, lokalita, konkurencia a schopnosť budovy dlhodobo priťahovať nájomcov.
Staršia, ale kvalitne zainvestovaná kancelárska budova v etablovanej lokalite môže vytvárať stabilnejší príjem než novostavba v oblasti s prebytkom konkurenčných projektov. Pri hodnotení preto sledujeme schopnosť nehnuteľnosti udržať si obsadenosť a dosahovať zodpovedajúce nájomné. Ani dlhý WAULT (vysvetlený nižšie) nepomôže, ak sú priestory prenajaté finančne slabým firmám. V INVESTIKE preto okrem technickej triedy posudzujeme lokalitu, budúce investičné náklady a bonitu nájomcov.
Do investičného rozhodovania zahŕňame aj výdavky, ktoré budovu čakajú v nasledujúcich rokoch. Nehnuteľnosť môže dnes pôsobiť moderne, jej technológie, energetická náročnosť alebo usporiadanie priestorov však môžu postupne prestať zodpovedať požiadavkám trhu. Ak bude potrebná rozsiahla rekonštrukcia, časť budúceho výnosu spotrebujú investície, ktoré pri akvizícii nemusia byť na prvý pohľad viditeľné. Preto je zásadné mať nehnuteľnosti kvalitne zainvestované a prostredníctvom aktívneho asset managementu ich udržiavať v perfektnom technickom stave.
Budovu preto neposudzujeme iba podľa triedy A alebo B. Spájame pohľad na lokalitu, technický stav, energetickú efektívnosť, budúce náklady a schopnosť nehnuteľnosti obstáť pred konkurenciou. Až táto kombinácia ukazuje, či ide o kvalitnú investíciu.
Obsadenosť je len začiatok
Vysokú obsadenosť považujeme za dôležitý základ, pretože väčšia časť budovy vytvára príjem. Ani takmer plné portfólio však pre nás automaticky neznamená, že fond inkasuje kvalitné a dlhodobo udržateľné nájomné.
Obsadenosť môže byť vykúpená zľavami, bezplatným nájmom alebo príspevkom na úpravu priestorov. Preto sledujeme aj skutočne vybrané nájomné, náklady na prenájom a čistý prevádzkový príjem. K 30. júnu 2026 dosahovala obsadenosť INVESTIKA realitného fondu 96 percent. Toto číslo vnímame pozitívne, pri riadení stratégie ho však vždy posudzujeme spolu s kvalitou zmlúv a nájomcov.
K 30. júnu 2026 sme v portfóliu evidovali 567 nájomcov. Široká nájomná základňa znižuje závislosť od jednej firmy, sama osebe však nestačí. Pri každom významnom kontrakte preto sledujeme finančné zdravie nájomcu, jeho podiel na príjmoch aj schopnosť plniť záväzky počas celej doby nájmu.
Pri skladaní portfólia sledujeme aj koncentráciu podľa spoločností a odvetví. Odchod veľkého nájomcu môže ovplyvniť príjem fondu, hodnotu budovy aj náklady na hľadanie náhrady. Nezaujíma nás preto len počet nájomcov, ale aj ich podiel na nájomnom, sektorové rozloženie a termíny ukončenia zmlúv.
Čo skutočne ukazuje WAULT
WAULT vyjadruje váženú priemernú zostávajúcu dĺžku nájomných zmlúv. Slovo „váženú“ je dôležité, pretože veľký nájomca s vysokým nájomným ovplyvní výsledný ukazovateľ viac než menšia firma využívajúca niekoľko kancelárií.
K 30. júnu 2026 dosahoval WAULT nášho portfólia 4,2 roka. Dlhšie zmluvne zabezpečené príjmy zvyšujú jeho predvídateľnosť a dávajú nám priestor plánovať správu aj investície. Samotnú dĺžku však nepovažujeme za známku kvality, ak nepoznáme bonitu nájomcu, možnosti predčasného ukončenia a nastavenie indexácie.
WAULT preto nikdy nie je vhodné vykladať bez ďalších informácií. Kontrakt bez rozumnej inflačnej doložky môže na dlhý čas uzamknúť nájomné pod úrovňou trhu, zatiaľ čo kratšia zmluva zvyšuje riziko odchodu nájomcu, no na rastúcom trhu umožňuje dohodnúť lepšie podmienky. Pri riadení portfólia hľadáme rovnováhu medzi predvídateľnosťou príjmov a možnosťou reagovať na aktuálny vývoj trhu.
Zadlženie ako dobrý sluha a zlý pán
LTV vyjadruje pomer dlhu k hodnote nehnuteľností. K 30. júnu 2026 predstavovalo na úrovni INVESTIKA realitného fondu 48,4 percenta, zatiaľ čo priemer na úrovni realitných spoločností dosahoval 40,0 percenta. Rozdiel uvádzame preto, že pri hodnotení zadlženia vždy záleží na úrovni a spôsobe výpočtu.
Úverové financovanie využívame, pretože nám umožňuje efektívnejšie pracovať s kapitálom investorov. Ak budovy zarábajú viac, než koľko platíme na úrokoch, finančná páka zvyšuje výnos vlastného kapitálu. Akonáhle je však financovanie drahšie než výnos nehnuteľností, páka začne výsledok zhoršovať. Zadlženie preto nevnímame ako cieľ, ale ako nástroj, ktorý musí zodpovedať kvalite príjmov.
Najnižšie možné LTV preto automaticky nepovažujeme za najlepšie riešenie. Nižšie zadlženie ponecháva väčší priestor na zvládnutie poklesu cien, veľmi nízka úroveň však môže znamenať aj väčší objem neinvestovanej hotovosti alebo menej efektívnu prácu s kapitálom. Hľadáme preto takú mieru dlhu, ktorá zvyšuje výnosový potenciál bez toho, aby neprimerane oslabovala odolnosť fondu.
Okrem LTV sledujeme úrokové sadzby, dĺžku fixácie, splatnosť úverov a schopnosť príjmov z nájomného pokrývať úrokové náklady. Rozumné zadlženie pre nás neznamená najnižšie možné zadlženie, ale také, ktoré zodpovedá kvalite nehnuteľností, stabilite príjmov a investičnej stratégii fondu.
Kvalitnú diverzifikáciu nemožno merať ani počtom budov
Počet budov pre nás predstavuje iba prvý pohľad na diverzifikáciu. Portfólio môže zahŕňať desiatky nehnuteľností a napriek tomu zostať citlivé na jedno mesto, odvetvie alebo skupinu nájomcov. Preto sledujeme, či jednotlivé časti portfólia skutočne reagujú na ekonomický vývoj odlišne.
K 30. júnu 2026 sme spravovali 65 nehnuteľností v šiestich krajinách a portfólio zahŕňalo kancelárske, logistické aj obchodné nehnuteľnosti. Diverzifikované portfólio budujeme preto, aby sme riziko rozložili medzi budovy, nájomcov, krajiny a segmenty. Samotná veľkosť však nestačí, ak sú jednotlivé časti portfólia vystavené rovnakému problému.
Geografickú diverzifikáciu nevnímame ako rovnomerné rozdelenie kapitálu medzi čo najväčší počet krajín. Poľsko tvorilo k 30. júnu 2026 celkovo 59 percent hodnoty portfólia a zostáva naším najväčším trhom. Po novom sme ako jeden z mála hráčov na trhu pridali aj Nemecko, ktoré našu geografickú diverzifikáciu opäť rozšírilo. Viac o našej poslednej akvizícii sa dozviete napríklad tu.
Finálnu skladbu portfólia riadime kombináciou rôznych lokalít, segmentov a nájomcov, ako aj lokálnymi znalosťami tímov na kľúčových trhoch. Zmyslom diverzifikácie je obmedziť vplyv problému jednej budovy, lokality alebo spoločnosti.
